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苏州2017年住宅均价19250元/㎡
吴江信息港 房产频道  发布时间:2018-01-26  来源:

    对普通市民而言,最关心的莫过于在租赁时代还要不要买房?对企业而言,租赁的目标应该对准哪些城市?这其中,静态租赁回报率是一个关键指标。近日,某数据研究中心联合发布了“100城普通住宅租金回报率排行榜”,苏州的2017年住宅的均价为19250元/㎡,租金为每月28元/㎡。按照这个数据,苏州的静态租赁回报率为1.75%。在租金不变的情况下,在苏州如果想靠租金赚回一套房的钱的话,平均需要超过57年。

 
    二线城市住宅
 
    租金回报率超越一线
 
    此次的城市样本样本为100座城市,包括4座一线、41座二线、42座三线城市,以及13座四线城市。静态租赁回报率计算方法是一年租金/房屋价格。从发布的百城排行榜来看,100个城市中只有7个城市的租金回报率在4%以上,分别是南阳、遵义、江门、乌鲁木齐、哈尔滨、大庆、西安。住宅租金回报率最高的是三线城市南阳,南阳普通住宅的房价是3494元/㎡,租金是14.5元/㎡,租金回报率在4.99%。
 
    有28个城市的租金回报率在3%—4%。其中二线城市占了12个,三线城市占了11个,四线城市占了5个。有50个城市的租金回报率在2%—3%。通过分析可以发现,住宅租金回报率在2%—3%的城市主要集中在三线城市。另外,有15个城市的租金回报率在1%—2%,其中一线城市占了3个,二线城市占了7个,三线城市占了4个,四线城市占了1个。
 
    从排行榜来看,一线城市除了广州达到2.07%,上海、北京、深圳都在1.5%-2%之间。这是因为一线城市二手住宅价格较高,租金与房价差距较大,住宅静态租赁回报率明显低于全国平均水平。二线及三线城市回报率基本持平,而大部分四线城市的租金回报率在2%-4%之间。一线城市的租金回报率普遍比二三四线城市低。在苏州,排行榜统计出来的住宅的均价为19250元/㎡,租金为每月28元/㎡,按照这个数据计算,苏州住宅的租售比为1.75%,同样低于全国平均水平。
 
    那商业写字楼的租售比又如何呢?云房数据研究中心统计显示,全国的写字楼、商铺的回报率要略高于普通住宅。部分城市可以达到7%以上,多数在4%左右。中西部城市由于进入产业快速发展阶段,写字楼租赁需求旺盛,静态租赁回报率水平较高;贵州、南宁、昆明、太原、沈阳等城市由于新增供应较大致使价格波动远大于租金变化,回报率在6%以上。珠海、天津、深圳等城市由于周边城市群的快速发展,吸纳了部分新增写字楼需求,致使写字楼租赁价格水平增长乏力,回报率较低。苏州2017年的写字楼的统计均价为12763元/㎡,日均租金为1.9元/㎡,静态租赁回报率大约在5.43%。
 
    北方地区商铺
 
    静态租赁回报率较高
 
    从榜单来看,商铺回报率以北部回报率较高。北方部分城市凭借高消费能力,静态回报率处于较高水平,如哈尔滨、长春。分城市看,一线城市中,北京、上海静态回报率排名较为靠前,分别为4.85%、4.56%,深圳则由于办公高度集中,商业发展缓慢,且近年来部分区域商业集中入市,一定程度上造成了供过于求,回报率仅为3.17%。西部城市咸阳搭乘西部开发的快车,商业市场租金走高,回报率异军突起,跃居首位。在苏州,商铺2017年的均价为21976元/㎡,日均租金为2.9元/㎡,静态租赁回报率约为4.82%。
 
    当“房住不炒”成为市场主流,很多有投资需求的市民把目光投向了商铺。但必须注意到,买了商铺,并不意味着就可以旱涝保收、坐享其成。购买商铺之前,以下问题必须考虑到:商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平,能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上,预期的租金水平能不能让商家盈利?
 
    在以往市场未规范的情况下,曾有市民买下了产权分散的商铺。这种商铺起来成本低,但投资的变数很大,产权分割出售后,很难统一所有投资人的意愿去经营,而且极容易出现恶性竞争,最终沦落成小商品、小集市式的商场,后期也很难脱手。不少买商铺的人抱着“一铺养三代”的想法出了手,一旦看走眼,很有可能陷入“三代养一铺”的局面。
 
    此外,一定要切记并不是所有的好地段都一定赚钱,有时遇到市政规划变动,热闹的地段也有可能变成冷僻之地,而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此,买商铺在选址时要多了解该地区将来的发展情况。当然,除了关注市政规划外,还要注意该地区未来同业竞争的情况。
 
    租还是买
 
    须考虑综合因素
 
    “房价租售比”是衡量一个地区楼市运行是否良好的数据,可反映房产运行状况。从金融角度上来说,在合理租售以下,买房合算;超过合理租售比,自然就是租比买合算,超过越多,就越合算。按照苏州去年的统计均价19250元/平方米,租金均价每月28元/㎡,计算后苏州的租售比为每平方米使用面积的月租金28元除以每平方米建筑面积的房价19250元,租售比约为1:688。这意味着,在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,在苏州买一套房子完全收回投资需要688个月,也就是超过57年。
 
    如何理解这个数字呢?一般而言,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200-1:300。在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在200-300个月内完全回收投资,即17年-25年。由于中国的特殊情况,养房成本暂时低于欧美,当今中国房子的租售比已经普遍超过300倍,像北上广深等一线城市,租售之比达到1:1000的也随处可见。
 
    业内认为,在宽松的信贷环境下,只要有购房意愿,谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候,这一信贷消费模式其实严重扭曲了真正的供求关系。结果,房价就会越来越高。而租房市场就不一样。在房价飞涨的地区,房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。房租跟房价不同,是由收入来决定的,房价可能有投资炒作成分,但租金反映的是市场真实的居住需求,是消费者在房子这一商品上的真正承受力。
 
    但也需要注意到,在实际应用中,租售比要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合,还要考虑房价的增值。无论在国内还是国外,合理的租售比都有一定的“漂移”,但是作为相对指标衡量投资价值仍然有一定合理性。
 
本文来源:苏州日报

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