不过，这136家上市房企的总资产总计为7.1万亿元，同比增长幅度达27%，与负债增长水平相差3个百分点。值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，截至2017年6月30日，这136家上市房企的整体负债率为78.9%，去年则为76.8%，同比上涨2.1个百分点。

 

    此外，《证券日报》记者注意到，39家上市房企资产负债率超过80%红线，占比接近29%。

 

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，鉴于规模发展欲望强烈，加之2015年以来公司债发行条件放宽且成本较低，过去两年，上市房企不断发行大规模发行公司债储备“粮食”，因此推高了企业负债率。

 

    超两成房企负债超300亿元

 

    根据Wind资讯统计数据显示，自上述136家A股上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为64家，占比47%；超过300亿元负债的房企有34家，占比为25%，其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、金地集团和金科股份等15家房企负债均超过1000亿元。

 

    从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算，截至2017年6月底，资产负债率大于80%房企占29%，在70%-80%之间占比为20%，60%-70%之间的占比为12.5%。资产负债率排在榜首的企业为\*ST紫学，高达96%。

 

    值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计，截至2017年6月底，绿地控股资产负债率为89%，同比上涨不足1个百分点，即使剔除预收款项后的资产负债率也高达85%。

 

    众所周知，衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内，有多项指标，但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉，截至2017年6月底，数据可查的房企短期借款总计2736亿元，较去年同期的2147亿元增加了589亿元。这意味着房地产企业短期偿债压力有所提升，但上市房企在手现金充裕，因此短期偿债能力无忧。

 

    据东莞证券房地产分析师何敏仪表示，以142家上市房企为参考数据，，行业整体负债占归属母公司股东权益达4.57倍，而2016年末为4.13倍，其中带息负债占归属母公司股东权益为2.09倍，也较2016年底1.86倍的水平有所提升。

 

    何敏仪认为，整体看，房地产行业2016年以来融资渠道扩大，叠加行业景气度提升，开发商融资增加，杠杆率上升，导致行业整体负债率水平也持续上升。

 

    “规模论”驱动高杠杆发展

 

    《证券日报》记者注意到，借中期业绩发布之际，有些房企提升了年度销售目标，包括融创中国、龙湖地产、旭辉控股等房企，部分房企增调幅度甚至高达40%以上。

 

    兰德咨询总裁宋延庆表示，房企正处于猛踩油门的状态，而房企规模越大，品牌知名度越高，拿地、贷款、找人、采购等就由于优势。以融资成本为例，30亿元销售规模的房企，有息负债平均息率（资金成本） 9%-12%；300亿元上下的房企，这一指标为6%-9%；超过1000亿元、或者3000亿元的房企，这一指标为6%以下。

 

    加上企业规模越大，现金流越均衡，也有利于对冲市场周期和部分项目失败的风险，因此房企执着于追求规模发展，而快速壮大规模的途径，则主要借助于高杠杆运营。

 

    事实上，有统计数据显示，截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。

 

    另有分析师称，融资渠道收紧和即将到期的还债高峰期不利于未来房地产投 资增速提升，从2018年-2020年房企信用债还款高峰期来临之际，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投 资，若销售回款不能及时提升，将导致企业面临更大的资金压力，甚至需要甩卖项目才能生存。

 

    届时，龙头房企将迎来更大规模的并购，从而实现低成本购入更多土地储备，进一步做大做强，行业集中度将进一步提升。