1月，房企私募债、公司债、中期票据等融资额同比降92%，下半年起将迎来债务偿还高峰。
在政策的多重收紧之下，融资风险增加，上市房企发债热情渐退。
随着调控全面收紧，房企资金流动性开始步入寒冬。在银行贷款、发债融资、资本市场融资等渠道均被严控之后，房企的私募信托等融资通道近乎被封死、拿地资金受到严格限制，房企未来资金链压力不容小觑。
6家房企再融资受挫
刚刚过去的2016年，A股创下"史上第一融资年"的纪录，惊人规模背后，再融资领域乱象频出。去年底，上交所、国家发改委要求严格限制房企发债用于地产项目，房企公司债多数被叫停。
近期，证监会再度剑指过度融资、募集资金脱实向虚等现象。2月17日，证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》进行修订，获得了市场的广泛关注。
此次再融资新政有两大杀招，其一，融资频率，至少距离上次融资时间超过18个月才能有资格。其二，融资额度不能超过上次发行股份的20%。
此后，越秀金控等多家公司表示正在调整融资方案。"此次新政后，地产板块57个再融资方案中的6家房企将受到影响，均为中小房企，卡在定增额不得超过发行前总股本20%的门槛上面。"克而瑞一名分析师表示。
近日，中国基金业协会发布的4号文件，更是几乎堵死了私募基金子公司通过绕道投房地产的方式，尤其是一些"名股实债"的做法。在一线城市的高价地所得者中，房企往往与资管计划达成协议，在拿地前即引入资金，竞得后由该房企名义操盘开发，不易为外界所知。
此外，四大国有商业银行收紧房地产融资，其措施包括明确禁止"配资拿地"等地产夹层融资、新增开发贷趋紧等。一些股份制银行如招商、兴业等也开始收紧房地产类贷款。北京一名房企负责人坦言，由于银行本身贷款额度不足、开发企业信用度等原因，目前房企向银行贷款确实很困难。
其中，土地市场的"降杠杆"对部分开发商影响较大。过去房企拿地极少出现全部用自有资金的，甚至在个别情况下，一家房企只要拿出地价款两三成的资金，便可以撬动一个开发项目。
目前这一情况在热点城市已经很难出现，银监会早已在内部叫停配资拿地等业务，上海、南京等地更是对房企拿地资金来源做了严格限制。
所谓配资拿地，是指房企通过银行、信托等金融机构的资金支付土地款，开发商对金融机构融资的回馈，由过去的利息变成土地收益的股权。今年1月，上海银监局对江苏银行处以罚款478万元，四川省银监局对平昌县农村信用合作社处以罚款30万元，原因均是两家银行帮助开发商"配资拿地"。
通过保障房和绿色建筑发债
在政策的多重收紧之下，房企融资规模走低。中原地产数据显示，2017年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计仅133.08亿元，同比下调幅度达到92%，延续了去年4季度以来的低迷状态。
同策咨询研究部研究员李想指出，在房企的融资额度、融资渠道都受到限制的情况下，海外发债和多元化其他债权融资方式将开始发力。部分房企针对保障房和绿色建筑等国家鼓励的方向，展开融资。
2月16日，龙湖发行了 30.4亿元绿色债券，用于绿色产业项目。在银根紧缩的环境下，龙湖依然发行了低于5%的债券，其中，16亿五年期票面利率4.4%，14.4亿七年期票面利率4.67%，比银行基准利率低。
"这次发行的绿色债券主要用于上海和重庆的两个项目，这两个项目符合绿色建筑的标准。发行绿色债券的审核单位是国家发改委，不是证监会。"一名龙湖内部人士表示，发公司债则需要证监会审批。
目前，发债通过审核且比较典型的项目，都是以绿色建筑和保障性住房为主要投资方向，符合国家鼓励方向。2月13日，金隅股份发行了一笔不超过40亿元的人民币公司债。之所以获批，主要与金隅以开发保障房业务为主有关。
由于境内的融资成本上涨，更多房企也趋向于海外融资。2月15日早间，融信中国发布公告称，公司发行一笔2019年到期的2.25亿美元优先票据，利率为6.95%。这是春节过后，内地房企的第二笔海外融资记录。
此前的2月10日，新城发展宣布发行总额为3.5亿美元的优先票据，利率为5.0%。据中银国际的统计数据，包括金茂、仁恒、首创、禹州、奥园等房企在今年1月共计发行了41.5亿美元的境外债券，同期发布的境内房地产债券仅有约2.2亿美元。
中原地产研究中心统计数据显示，人民币融资成本从去年9月前的4%左右，上升到12月的4.2%-5.5%之间，今年1月则回升到5%以上，部分私募债的成本甚至超过6%。美元债券最低仍可达到5%以下，甚至优于内地融资。
不过，这一好景能否持续下去，仍然存在疑问。易居研究院智库中心研究总监严跃进就认为，美国在去年12月加息之后，又提出今年将加息三次的计划，这将导致海外融资成本进一步提升。预计当美国加息的"靴子"落地之时，海外融资的规模也将缩减。
管好资金链 预备"过冬"
近两年，恒大等龙头房企的迅猛发展，离不开相对宽松的融资环境。房企通过私募债、公司债等工具实现的债券融资额在2016年首次突破万亿。快速奔跑的恒大，仅在过去两年通过发行公司债、企业债就获得了500亿元资金。
对于今年融资环境，房企普遍持悲观态度。近期万科集团董秘朱旭在谈到企业融资环境时就表示，2015年到2016年的低利率环境难以持续，短期内经济增长的不确定性还是较大，政府调整利率还是会相对审慎。
屋漏偏逢连夜雨。克而瑞一份报告指出，房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务，将在2017年下半年和2018年迎来到期偿还的高峰。届时房企只能通过新增融资，或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。
房地产融资趋紧之下，房企的资金链问题不容忽视。由于龙头房企现金充沛、融资渠道普遍多元化，压力不会很大。但对中小房企来说，很可能会面临生存问题。
据恒大披露，截至2016年底，其现金总额为3043亿元，相比2015年底增加43%，这也是恒大上市以来现金持有量最高水平。但不是所有品牌都有充足的现金流，目前房企普遍提高了对销售回款速度的管理，如万科通过大量中小户型产品快速推售，回款率保持在90%以上。
严跃进表示，销售回款、银行信贷和发债依然是国内房企主要的融资渠道。房企要拓宽融资渠道，比如积极转让股权进而获取资金，甚至可以采取商业模式优化、类似债转股等手段来降低资金方面的压力。
来源: 新京报即时新闻(北京) |