二手房市场活跃

 

    据房天下统计，8月苏州市区商品房共计成交9552套，成交面积102.3万平方米。其中商品房住宅成交7228套，较7月减少了345套，环比下降4.56%。商品房住宅成交面积为88.3万平方米，环比下降4.59%。8月商品房非住宅成交2324套，较7月减少567套，环比下降19.61%。商品房非住宅成交面积14万平方米，环比下降29.24%。

 

    各区住宅成交量对比方面，吴江吴中“双吴板块”领跑六大区。吴江区住宅成交量为2517套，在六大区位列榜首，吴中区毫不逊色，住宅成交量达到1871套。相城区紧跟双吴之后，住宅成交量为1466套。苏州高新区住宅成交量为562套，苏州工业园区成交量为414套;姑苏区成交量398套，六大区垫底。

 

    8月份，市区二手房成交9705套，环比2018年7月上涨16.93%，同比2017年8月上涨24.79%;其中住宅成交共计8777套，环比2018年7月上涨18.95%，同比去年8月上涨58.34%。

 

    8月份成交套数中，园区继续夺冠，成交量达2298套，占比高达23.68%;吴中区位居第二，成交1847套，占比为19.03%;姑苏区紧随其后，成交1761套，占比为18.15%，高新区、吴江区成交量分别为14061、1241套，占比分别为15.05%、12.79%;相城区垫底，成交量为1097套，占比11.30%。

 

    房价方面，8月苏州六大区新房与二手房均价都有微涨。新房成交均价20623元/平方米，比7月上涨2.49%，其中，吴江区16287元/平方米，相城区19608元/平方米，吴中区19386元/平方米，姑苏区35166元/平方米，苏州工业园区32330元/平方米，苏州高新区24481元/平方米。

 

    二手房均价22206元/平方米，比7月上涨2.33%。其中，苏州工业园区27963元/平方米，姑苏区21583元/平方米，苏州高新区21421元/平方米，吴中区17070元/平方米，相城区15304元/平方米，吴江区12580元/平方米。

 

    苏州目前租房情况

 

    房价虽逐渐平稳，但相对于大部分毕业生、白领来说，租房仍是他们首选。租客若想用最小的生活成本，在城市里站稳脚跟，群租房便成了不少人的选择。即便这样的居住环境是存在安全隐患的，但无论对于租客还是房东来说，群租房都是利益的最大化，因此大家依然铤而走险。

 

    群租房改变了房屋设计，消防等设施无法保证。虽然降低了租房者的开销，但却存在严重的安全问题、扰民问题：起火、爆炸等事故时有发生，吵闹争执、偷窃盗抢等刑事案件也频频发生。

 

    今年5月份，苏州“331”专项整治百日行动正式启动。着力整治包括“三合一”场所、出租房(群租房)等在内的存在火灾隐患的现象。“整治群租房行动”本身是一件好事儿，排查安全隐患、规范租住市场，一部分房东们却借此契机上调租金。

 

    据中国房价行情平台数据显示，8月市区住宅租金平均总价为2854元/月，7月市区平均总价为2813元/月，微涨1.4%。相比6月市区平均总价2689元/月,7月租金均价上涨124元，涨幅达4.6%。

 

    8月市区住宅租金平均单价为31.82元/月/平方米，其中，苏州工业园区平均单价最高，为42.03元/月/平方米，苏州高新区34.91元/月/平方米，吴中区33.91元/月/平方米，姑苏区33.88元/月/平方米，相城区32.28元/月/平方米，吴江区27.25元/月/平方米。

 

    实际上，不止苏州，根据统计，今年7月，一线城市中，深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨，涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%;二线城市中，南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显，分别为3.7%和2.4%。

 

    房租上涨的背后逻辑

 

    据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

 

    从供给端进行分析，供给减少和需求升级是最近这一波房租上涨主要原因。随着“三合一”场所、出租房(群租房)等群租现象的整治，租房的房源变少了，租房需求却增长了，房租自然会上涨。

 

    党的十九大提出“房住不炒，租购并举”，开启住房租赁行业发展的新时代。一方面，在政策支持以及资金成本较低的情况下，租赁企业快速融资，自如、蛋壳、魔方公寓、相寓等租房企业在近两年大量融资，其中，自如今年融资40亿，估值已经达到200亿，导致资金大量流入住房租赁市场，有数据统计，租房品牌融资规模已经达到130亿人民币以上。

 

    另一方面，手握重金之后，租房企业为扩充规模，开始抢占房源，据媒体报道，某企业为达到房源数量，不论房源价格是否合理只要能签马上拿下。这种不计成本的“高价圈房”，直接导致区域租金短期内快速上涨。

 

    房租上涨直接抬升生活成本，降低社零增速，使市场产生消费大幅走弱的错觉。我国服务消费发展与经济社会发展不匹配，服务消费占比与同时期发达国家相距较大，其中一个原因便是国内住房消费占比过大，挤占其他服务消费空间。

 

    与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，这是因为房价上涨过程中，居民可通过住房贷款来进行弥补，但是房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低其他商品或服务的消费水平。

 

    从资产回报率来分析，跟其它国家相比，中国的租金回报率偏低。如今，我国一二线城市的房租回报率只有1.5%左右，在房价不变租金不变的情况下，一套房子需要70年才能收回成本。而美国纽约德国柏林等这些国外城市，租金收入在5%~6%左右，是中国城市租金收入的3倍左右。按照国际上一般的租售，出售一套房子回收成本大概在20-30年就能回收成本了。中国的城市租金收入回报率偏低主要是由于中国的租金需求相比较发达国家低，也导致房租有一定的上涨空间。