纵观这次土拍，有几个特点比较明显。一是地块溢价率普遍不高，住宅地块尤甚。9宗成交地块中，4宗是以底价成交，另外5宗地块中，除去高铁新城的商服地块，其他地块的溢价率大多在个位数。

 

    地块流拍是土拍中的常事

 

    其实，纵观近几年来的历次土拍，有地块流拍是经常发生的事情。一般来说，地块流拍有多方面的原因。

 

    一是地块本身有缺陷，比如地块周边有高架路、高压线、变电站等不利因素，开发商就不看好地块的开发价值，地块就容易流拍。

 

    第二，地块的性价比比较低。在地块开拍前，开发商都会对地块的投入和产出进行测算。随着地块资源的日渐稀缺，一些地块在挂牌的时候就有很多条件限定，比如，要配套造一所学校，无偿提供给当地政府，如果造价太高，会让开发商认为地块性价比太低。再比如，地块所属的板块周边房源存量较大，房子建成后的价格实现能力较弱，相比之下起拍价比较高等等。

 

    第三，地块限制条件比较苛刻。提高土地的出让门槛是很多城市近年来较为通行的做法。房地产商高负债运营会给城市带来楼市风险，为避免或减少风险，政府部门都通过提高拿地门槛的做法来优选开发商。比如要求报名的开发商需要是500强企业，有三星级以上绿色建筑施工经验等等。如果地块限制的条件比较苛刻，就容易导致地块流拍。

 

    据记者了解，此次流拍的三宗地块分别为苏地2018-WG-8号地、苏地2018-WG-10号地和苏地2018-WG-15号地。这三宗地块或自身条件不佳、或性价比较低，致使很多房企并不看好。

 

    开发商拿地越来越理性

 

    从此次土拍的情况来看，随着房企融资收紧，开发商拿地越来越理性。在此次土拍中，报名最多的地块也仅有3家，与过去动不动就十几家甚至几十家开发商同台竞拍场面形成鲜明的对比。

 

    究其原因，与楼市大环境不无关系。

 

    在“房住不炒”政策的引领下，各地相继出台了限购限贷等楼市调控政策，包括现房销售政策、限购、备案限价、摇号买房等调控手段高压着楼市，使楼市行情趋于冷静。苏州楼市跟全国受政策调控的城市一样，也处在限购、限贷等政策调控之下，考虑到未来市场行情，很多房企拿地开始谨慎考量。

 

    自去年下半年起，苏州土拍中出现了多宗高价地，以往对这类高价地，开发商大多都是通过打造高端住宅后再销售。但是政策调控下，高端住宅成交一直不温不火，无法快速占领市场。高价地入市的困难使得开发商拿高价地格外谨慎。

 

    加上房地产企业融资环境的收紧，使得房企想拿地却有点力不从心。房企获得资金的难易程度，主要取决于整体社会融资的环境松紧。一般情况下，一旦整体融资环境偏紧，政策上打压的首先是金融机构放贷给房地产企业的资金规模。

 

    2016年11月，国家发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房地产开发企业发行企业债券用于商业性房地产项目。2017年4月，银监会先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》和《关于银行业风险防控工作的指导意见》等文件，严禁违规资金流入房地产市场，将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。2018年6月，国家发改委、财政部共同发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，要求企业提交资金用途承诺等。

 

    在这些政策背景下，今年上半年，房地产开发资金来源增速已回落到4.6%，其中金融机构贷款增速更是下降到-7.9%，销售回款的一个关键指标——个人按揭贷款增速也下降到-4%。这种情况下，房企不得不依靠自筹资金，或增加应付款等方式筹集开发资金。

 

    房价短期内下行可能性不大

 

    地块溢价率不高，是不是意味着房价有可能往下走，这是市民普遍关心的问题。但是从此次地块的成交楼面价来看，房价在短期内下行的可能性不大。

 

    此次土拍中，住宅类地块最高楼面价26500元/平方米，是一宗位于苏州高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东的地块。尽管开发商最终是以底价拿下该地，溢价率为0，但是凭着26500元/平方米的楼面价，今后该地块的房价毫无疑问将逼近“四字头”。

 

    位于苏州高新区的另一宗住宅地，苏地2018-WG-16号地块，成交楼面价也达到了26002元/平方米，地块位于狮山街道玉山路南、运河路西，同样也是一块高价地。

 

    9宗成交地块中，住宅类地块最低成交楼面价为9995元/平方米，平均成交楼面价为16187/平方米。按照这样的楼面价来推算，房价基本还将维持在当前的水平。